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A regularização fundiária urbana e sua função social

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A regularização fundiária urbana é um instrumento necessário e inevitável em praticamente todas as cidades brasileiras, pois a falta de um planejamento adequado ocasionou uma urbanização mal estruturada, com ocupações irregulares e invasão de áreas de preservação permanente. Por ter uma importância tão abrangente na vida do cidadão, ela permeia por vários setores, já que cumpre a função da propriedade e também de suas consequências sociais.

De acordo com o artigo 21 da Constituição Federal, compete à União elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social e instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano. Já em nível municipal, cabe aos municípios promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

Esse processo inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, que tem como finalidade integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades. Esse conjunto de medidas e procedimentos devem ser formulados e desenvolvidos pelo poder público para buscar a ocupação do solo de maneira eficiente e combinar o seu uso de forma funcional.

No ordenamento jurídico, a regularização fundiária segue diretrizes fundamentadas nas Leis Federais n. 11.977/2009 e 13.465/2017 e também no Decreto nº 9.310/2018, que instituiu normas gerais e procedimentos aplicáveis à regularização fundiária urbana, que legitima a posse ou propriedade do cidadão que ocupa uma área que está em desacordo com a lei.

O interesse na regularização fundiária é coletivo. Além de promover o direito à moradia ao cidadão, reduz desigualdades sociais. Para a prática adequada da política urbana são traçadas diretrizes que cumprem o processo de forma ordenada e eficaz, estabelecendo a garantia da terra urbana, bem como do saneamento ambiental, da infraestrutura, do transporte, do trabalho e do lazer.

Todo cidadão tem o direito de morar sem medo de sofrer remoção e ameaças indevidas, ou seja, viver com mais tranqüilidade e segurança. A regularização fundiária plena, que corresponde à titulação de seus beneficiários, possibilita a garantia de segurança jurídica do direito social à moradia, de um ambiente ecologicamente equilibrado e de uma vida digna aos seus habitantes.

*Irajá Lacerda é advogado, atualmente ocupa o cargo de chefe de gabinete do senador Carlos Fávaro. Presidiu a Comissão de Direito Agrário da OAB-MT e a Câmara Setorial Temática de Regularização Fundiária da AL-MT. E-

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Comemorando os 30 anos do Código de Defesa do Consumidor

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Comemorar o aniversário de promulgação do Código de Defesa do Consumidor é bastante significativo para a sociedade, principalmente ao Ministério Público, em razão das consequências diretas que a referida lei trouxe para a proteção do consumidor.

Promulgada em 11 de setembro de 1990, a Lei nº 8.078, qual seja o Código de Defesa do Consumidor, inseriu no ordenamento jurídico brasileiro uma política nacional moderna para as relações de consumo.

No entanto, o ano de 2020 está sendo marcado por uma pandemia de COVID-19, que afetou o mercado de consumo, impactando sobremaneira a vida dos consumidores.

Neste breve artigo, sem qualquer pretensão acadêmica, buscar-se-á exemplificar algumas situações nas quais o caminho a ser percorrido para proteger a coletividade de consumidores, em tempos de pandemia, impõe desafios a todos, desde aos órgãos de proteção até aos fornecedores.

1. Abusividade por elevação injustificada de preços

Atualmente, no mercado de consumo, é patente a elevação de preços, sejam de máscaras de proteção, medicamentos específicos para o tratamento da doença, e, recentemente, até mesmo de produtos alimentícios que compõem a cesta básica.

O consumidor, ao realizar suas compras nas farmácias e supermercados, vem se deparando com valores cada vez mais crescentes de diversos produtos, numa situação de perda progressiva do poder aquisitivo, impondo-o uma situação inequívoca de vulnerabilidade (1). E essa situação se agrava justamente porque a elevação de preços vem alcançando produtos essenciais tanto à proteção da saúde – como máscaras, álcool em gel e medicamentos -, quanto à própria sobrevivência física – como os alimentos que compõem a cesta básica.

Nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor, no seu artigo 4º, dispõe que a Política Nacional das Relações de Consumo objetiva o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, além, dentre outros, da proteção de seus interesses econômicos (2). A partir disso, inevitável que proteger o consumidor contra os aumentos abusivos de preços, principalmente com relação aos produtos essenciais, é um dos objetivos das normas que compõem a legislação que alcança trinta anos nesses dias.

A partir do instante em que os aumentos reiterados dos preços de produtos essenciais atentam à dignidade, saúde e segurança dos consumidores, colocando em risco, até mesmo, a sua perspectiva existencial, as normas do Código de Defesa do Consumidor devem incidir. E tais normas vedam toda e qualquer prática abusiva (3), precipuamente aquelas que coloquem o consumidor em condições desfavoráveis, seja abusando da sua boa fé, seja abusando de sua situação de vulnerabilidade.

De início, portanto, ressalvadas as hipóteses plenamente justificadas, não há qualquer dúvida de que o aumento reiterado dos preços dos produtos essenciais durante o estado de pandemia caracteriza uma prática abusiva, a qual deve ser afastada por força das disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor. Primeiro, por tirar proveito da condição de vulnerabilidade agravada dos consumidores. Segundo, por atentar em desfavor da dimensão existencial dos indivíduos. E, terceiro, por violar a boa fé que deve estar presente em toda e qualquer relação de consumo.

Nesse aspecto, o Código de Defesa do Consumidor veda ao fornecedor a prática abusiva de explorar a vulnerabilidade do consumidor, como disposto no seu artigo 39, inciso IV (4). Assim, aproveitar da excepcional situação pandêmica, na qual os consumidores necessitam adquirir máscaras, álcool em gel, produtos medicamentosos, alimentos essenciais, dentre outros, para lucrar mais, caracteriza uma prática abusiva vedada por lei.

Se não bastasse isso, o Código em análise também proíbe exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, assim previsto no seu artigo 39, inciso V5, o que torna evidente que cobrar mais do que o razoável por produtos essenciais à proteção da saúde e à existência dos indivíduos também não é admitido pela legislação consumerista.

E para complementar, aliado aos dispositivos acima mencionados, há, no Código de Defesa do Consumidor, previsão expressa, no artigo 39, inciso X (6), de que caracteriza prática abusiva elevar injustificadamente o preço dos produtos.

Cabe mencionar, entretanto, que nem toda elevação de preços será caracterizada como abusiva, o que exigirá dos órgãos e entidades que compõem o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, precipuamente do Ministério Público, uma análise ponderada, caso a caso, da existência de justa causa ou não para o aumento na precificação dos produtos.

Mas, a despeito das majorações justificadas, sempre que a elevação de preços tirar proveito das circunstâncias excepcionais pandêmicas, sem qualquer vinculação com o aumento dos custos dos produtos, haverá um flagrante desrespeito às normas contidas no Código de Defesa do Consumidor, em especial ao seu artigo 4º.

E, em consequência, tanto os Procons, quanto o Ministério Público, assim como os demais órgãos e entidades que compõem o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (7), deverão atuar na apuração das práticas abusivas, tendo à sua disposição um compêndio de normas exemplificativas das mais progressivas do mundo, qual seja o aniversariante Código de Defesa do Consumidor, tudo a assegurar o equilíbrio nas relações de consumo e o bem-estar da coletividade.

2. A revisão contratual no momento da pandemia

Com a pandemia do coronavírus transformada numa realidade amarga no país, a qual, inclusive, insiste em permanecer com os seus impactos econômicos e sociais, não há qualquer dúvida das consequências produzidas nos contratos de consumo vigentes.

Um notável exemplo pode ser observado nos contratos de prestação de serviços educacionais celebrados entre os consumidores e as unidades de ensino privadas, nos quais, com a perda do poder aquisitivo de parte das famílias, adveio a necessidade de equalizar as suas obrigações e reinstaurar o seu equilíbrio.

O remédio a esse apontado desequilíbrio contratual advindo das consequências sociais e econômicas decorrentes da pandemia está previsto no Código de Defesa do Consumidor, qual seja o disposto no seu artigo 6º, inciso V (8). Nessa norma, há a descrição de um direito básico do consumidor, qual seja o de requerer a revisão e modificação das obrigações contratuais em razão de fato superveniente à celebração do contrato, que tornem as prestações excessivamente onerosas.

No exemplo acima mencionado, evidente que a maior parcela dos contratos de prestação de serviços educacionais foram celebrados ao final do ano passado ou, quando muito, no início do presente ano, quando seja, portanto, anteriormente à instalação da pandemia no país. Além disso, o estado pandêmico trouxe para a grande maioria das pessoas uma perda crescente do poder aquisitivo, com baixas salariais, fechamentos de micro e pequenas empresas, demissões, reduções significativas de faturamentos e lucros, o que possui força suficiente para tornar as mensalidades escolares, até então justas e razoáveis, em prestações excessivamente onerosas.

Portanto, havendo um fato superveniente/posterior à celebração do contrato, o que, a ser analisado individualmente em razão das condições pessoais de cada consumidor, é capaz de tornar as prestações, até então justas e razoáveis, em obrigações excessivamente onerosas, ressai, por força do contido no Código de Defesa do Consumidor, o direito básico à revisão e modificação contratual.

Nesse sentido, conforme enuncia a legislação que alcança trinta anos de idade por agora, qual seja o Código de Defesa do Consumidor, tendo sido adquirido anteriormente à pandemia um produto ou serviço por meio de um contrato duradouro, que se alonga no tempo, cuja prestação, em razão das consequências econômicas do estado pandêmico, se torna excessivamente onerosa, é plenamente possível a revisão contratual com o objetivo de manter o equilíbrio entre as partes (9).

Em razão do consumidor, portanto, deter o direito básico ao equilíbrio contratual, desde que evidenciada a desproporção causada por fato superveniente/posterior à celebração do contrato, haverá a possibilidade de revisões dos mais variados negócios jurídicos, desde os contratos de compra e venda de bens imóveis celebrados com construtoras, passando pelos contratos de prestação de serviços de planos de saúde, sem prejuízo, ainda, além de outros mais, dos já mencionados contratos celebrados com as instituições privadas de ensino.

Além da teoria acima apontada, que é nominada como teoria da onerosidade excessiva, há, ainda, o argumento de que a mudança das circunstâncias econômicas, por força da pandemia e suas consequências, impôs, ainda, o reconhecimento da obrigação de negociar os contratos já celebrados com base no princípio da lealdade contratual decorrente da boa fé, que deve influenciar toda e qualquer relação entre indivíduos (10), máxime em tempos tão desafiadores a todos.

De outra banda, sob o grave risco de agravar uma crise econômica já odiosa, as revisões contratuais deverão sempre ponderar a vulnerabilidade do consumidor com critérios razoáveis e proporcionais, pois, assim como há o direito básico do consumidor à revisão contratual, também persiste a necessidade de manutenção da ordem econômica e da livre concorrência, conforme preconizados no artigo 170 da Constituição da República.

De nada adiantará assegurar revisões contratuais rigorosas e desproporcionais, sendo que, do outro lado, provocar-se-á uma quebradeira generalizada, principalmente de pequenos e médios fornecedores, com uma consequente concentração de mercado, a qual, como já é sabido, também impõe prejuízos severos aos consumidores.

E para isso, mais uma vez, torna-se imprescindível uma atuação sólida dos órgãos que compõem o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, com destaque para os proativos Ministério Público e Procons.

3. Conclusão

Num dos momentos mais graves e delicados da humanidade, a tutela do consumidor se impõe como verdadeira defesa de um direito fundamental, assegurado na Constituição da República, em especial nos seus artigos 5º, inciso XXXII, e 170, inciso V.

O Código de Defesa do Consumidor, ao completar trinta anos, está defronte, por agora, ao seu maior desafio, qual seja servir a uma efetiva proteção dos direitos consumeristas, lastreado nos valores da solidariedade, da fraternidade e da boa fé.

São tempos difíceis, mas não é possível descurar do fato de que todos, em algum momento, somos consumidores. Vida longa ao Código de Defesa do Consumidor, bem como às Promotorias de Justiça de Defesa do Consumidor espalhadas por todo o território nacional!!!

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